Met de constante evolutie van bouwvoorschriften en milieubeleid is het essentieel voor vastgoedeigenaars, beheerders en mede-eigenaarsverenigingen om op de hoogte te blijven van de laatste ontwikkelingen. Een opmerkelijke verandering in dit kader is de verplichte invoering van asbestattesten voor gemeenschappelijke delen, die van kracht wordt op 1 mei 2025.
In dit artikel nemen we u mee door de juridische fundamenten, de praktische implicaties en de noodzaak van een proactieve aanpak. Of u nu een mede-eigenaar bent, betrokken bij vastgoedbeheer, of gewoon geïnteresseerd in de recente wettelijke veranderingen, dit artikel biedt een diepgaand inzicht in de wereld van asbestattesten, specifiek gericht op gemeenschappelijke delen.
Lees verder om te begrijpen hoe deze nieuwe verplichtingen uw vastgoedbeheer kunnen beïnvloeden en hoe u zich kunt voorbereiden op een soepele overgang naar deze nieuwe normen.
Asbestveilig Vlaanderen 2040 en Verplichtingen in 2025, 2032 en 2040
Recent onderzoek brengt zorgwekkende feiten aan het licht over asbest. Zelfs de aanwezigheid van hechtgebonden of niet-hechtgebonden asbest in gebouwen kan een potentieel gevaar vormen voor het milieu. Het verouderen van bindmiddelen, zoals cement, resulteert in het vrijkomen van schadelijke asbestvezels, wat de situatie verergert naarmate de staat van de asbesttoepassing verslechtert. Dit heeft niet alleen gevolgen voor beheer en verwijdering maar brengt ook toenemende maatschappelijke kosten met zich mee, met name op het gebied van gezondheid en voor de bouw- en recyclagesector.
In Vlaanderen bevatten gebouwen en infrastructuur van vóór het asbestverbod in 1998 en 2001 ongeveer 2,3 miljoen ton aan asbesthoudende materialen. Dit omvat meer dan 2,8 miljoen woningen, 354.000 niet-residentiële gebouwen en 40.000 kilometer aan nutsleidingen. De kans op het aantreffen van asbest in Vlaanderen is dus aanzienlijk hoog, met percentages tussen de 70% en 90%, tenzij er een totaalrenovatie heeft plaatsgevonden.
Om deze uitdaging aan te gaan, heeft de Vlaamse regering in 2018 het Actieplan Asbestafbouw gelanceerd, gericht op het creëren van een asbestveilig Vlaanderen tegen 2040. Dit plan richt zich op asbestinventarisatie en -verwijdering, met strikte maatregelen om risicovolle toepassingen snel uit gebouwen te verwijderen. Het streven is dat alleen asbest in goede staat nog aanwezig mag zijn in de leefomgeving, terwijl risicovol asbest veilig moet worden verwijderd en opgeslagen.
Een asbestattest is verplicht bij overdracht vanaf 23 november 2022 en generiek verplicht tegen 31 december 2031. Bij overdracht van de gemeenschappelijke delen (bv. gedwongen mede-eigendom) van een TCR, geldt de verplichting pas vanaf 1 mei 2025. Een asbestattest opstellen vóór deze datum is uiteraard mogelijk en is sowieso dus ook verplicht tegen 2032.
Rechtsgrond ‘gemeenschappelijke delen’
Het Materialendecreet en het Vlarema benadrukken het concept “gemeenschappelijke delen” en leggen specifieke vereisten vast voor gedwongen mede-eigendom.
“Als de toegankelijke constructie met risicobouwjaar onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom, vermeld in artikel 3.84 van het Burgerlijk Wetboek, of onder de toepassing van artikel 3.78 tot en met 3.83 van het Burgerlijk Wetboek valt, wordt zowel voor de gemeenschappelijke delen als voor elk privédeel dat deel uitmaakt van de overdracht, een afzonderlijk asbestinventarisattest uitgereikt.”
Materialendecreet, art. 33/14, §1, tweede lid
“In afwijking van het eerste lid treedt artikel 24 van het decreet van 29 maart 2019 tot wijziging van diverse bepalingen van titel X van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid en het decreet van 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen in werking op 1 mei 2025 voor de gemeenschappelijke delen van toegankelijke constructies met risico-bouwjaar die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen.”
Vlarema 8, Artikel 86, tweede lid
Het inspectieprotocol verduidelijkt dit verder, waarbij het gemeenschappelijke deel van een gebouw ook als een aparte gebouweenheid wordt beschouwd:
“Gebouwen zijn toegankelijke constructies. Gebouwen worden op de kaart van het inspectiegebied opgedeeld in hoofdgebouwen en bijgebouwen. Gebouwen kunnen zelf onderverdeeld worden in gebouweenheden. Gebouweenheden die een residentieel karakter hebben zijn wooneenheden. Het gemeenschappelijk deel van een gebouw is ook een gebouweenheid.”
[…]
“In het geval van mede-eigendom vormen minstens de constructiedelen en niet-constructiedelen die toegankelijk zijn zonder het betreden van private ruimtes een afzonderlijk inspectiegebied en zijn ze voorwerp van een afzonderlijk asbestinventarisattest. De asbestdeskundige duidt in de databank ondubbelzinnig en leesbaar aan welke gemeenschappelijke delen werden onderzocht.”
[…]
“In het geval van opsplitsing van één eigendom in twee of meer inspectiegebieden (asbestinventarisattesten), is een afzonderlijk asbestinventarisattest voor de gemeenschappelijke delen verplicht. In het geval een gebouw onder één eigendom uit meerdere gebouweenheden bestaat, heeft de eigenaar de keuze ze samen op te nemen in één asbestinventarisattest of ze op te delen in verschillende asbestinventarisattesten, waarbij in beide gevallen maximaal één wooneenheid per asbestinventarisattest wordt opgenomen. Een opdeling in twee of meerdere inspectiegebieden heeft dan als consequentie dat voor de gemeenschappelijke delen een apart asbestinventarisattest wordt opgemaakt.” 17.02.2023 pagina 59 of 152
Met andere woorden
Een apart asbestattest voor gemeenschappelijke delen is verplicht in volgende gevallen:
- Mede-eigendom
- Opsplitsing van één eigendom in twee of meerdere inspectiegebieden
- bv. bij overdracht van een deel van één eigendom;
- bv. bij overdracht van één eigenaar naar meer dan één nieuwe eigenaar;
- bv. bij aanwezigheid van meer dan één wooneenheid in het inspectiegebied;
- bv. bij facultatieve splitsing van een inspectiegebied.
In elk geval is bij overdracht een apart asbestattest voor de gemeenschappelijke delen pas verplicht vanaf 1 mei 2025.
Mede-eigendom
Vanaf 1 mei 2025 is het voor eigenaren die een overdracht van hun TCR (Toegankelijke Constructies met Risicobouwjaar < 2001) uitvoeren noodzakelijk om naast het individuele asbestattest ook een apart attest voor de gemeenschappelijke delen te verstrekken. Dit geldt met name bij de verkoop van appartementen in een appartementsgebouw, waarbij een afzonderlijk asbestattest vereist is voor zowel de individuele wooneenheid als de gemeenschappelijke ruimten zoals de traphal, het stooklokaal en de fietsenberging. Deze gemeenschappelijke delen worden beschouwd als een aparte gebouweenheid en inspectiegebied, vaak beheerd door de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME).
Bij integrale verkoop van een appartementsgebouw vóór 1 mei 2025 is er momenteel geen apart asbestattest vereist voor de gemeenschappelijke delen, zowel bij vrijwillige als gedwongen mede-eigendom. Echter, deze verplichting zal van kracht worden tegen 2032. Een individueel asbestattest per wooneenheid blijft in ieder geval noodzakelijk.
Facultatieve splitsing
In het geval van een facultatieve splitsing, waarbij één eigenaar ervoor kiest om zijn eigendom op te delen in meerdere inspectiegebieden met afzonderlijke asbestattesten, wordt vanaf 2032 een apart attest vereist voor de gemeenschappelijke delen. Bijvoorbeeld, als een persoon een gebouw met zowel kantoorruimte als een appartement bezit en aparte asbestattesten laat opstellen, is het noodzakelijk ook een afzonderlijk attest op te stellen voor gedeelde ruimten zoals de gezamenlijke inkomhal en het afvallokaal, specifiek de gedeelten die door verschillende huurders gezamenlijk worden gebruikt.
Splitsing bij overdracht!
Bij de overdracht van een deel van het eigendom moet de eigenaar zijn inspectiegebied splitsen. Een enkel asbestattest voor het volledige gebouw is niet acceptabel, aangezien het attest niet groter mag zijn dan het overgedragen object. Dit geldt ook als één eigenaar zijn eigendom verkoopt aan twee of meer nieuwe eigenaars.
Wachten tot 2025?
Hoewel de verplichte overdracht van een apart asbestattest voor gemeenschappelijke delen pas vanaf 1 mei 2025 geldt, bestaat de mogelijkheid om dit document nu al op te stellen, waardoor de (mede-)eigenaar voldoet aan de algemene verplichting tegen 2032.
Voor VME’s of syndici kan het voordelig zijn om al vóór 1 mei 2025 over een asbestattest te beschikken, aangezien dit een waardevolle informatiebron is voor andere relevante asbestwetgeving, zoals Vlaamse milieuvoorschriften met betrekking tot asbestvezeluitstoot of de federale Codex betreffende welzijn op het werk.
Maar… Wat is gemeenschappelijk?
Statuten of schriftelijke bevestiging
Bij gedwongen mede-eigendom wordt de aard van gemeenschappelijke delen doorgaans vastgelegd in de basisakte of statuten van het gebouw, zoals de traphal, het stooklokaal, dak- en gevelbekleding, hemelwaterafvoer, oprit, afvallokaal, en parkeerruimte.
Wanneer de statuten onvoldoende duidelijkheid bieden over bepaalde elementen, dienen mede-eigenaars te overleggen om te bepalen wat als gemeenschappelijk of privaat wordt beschouwd. Het is raadzaam dat de asbestdeskundige hierover een schriftelijke verklaring ontvangt om te bepalen wat tot het inspectiegebied en het asbestattest behoort.
Indien de asbestdeskundige geen bewijs heeft van wie het aangetroffen asbestverdachte materiaal is, wordt het opgenomen in zowel het asbestattest van het appartement als het asbestattest voor gemeenschappelijke delen, als het toegankelijk is zonder het betreden van een privégedeelte.
In het geval van een enkele eigenaar die zijn inspectiegebied opdeelt, wordt in overleg met de asbestdeskundige bepaald wat logischerwijs als gemeenschappelijk kan worden beschouwd. Als er geen gemeenschappelijke delen zijn, is geen apart asbestattest vereist.
Niet via een privatief deel
Voor het asbestattest van gemeenschappelijke delen moet de asbestdeskundige alleen die delen onderzoeken die toegankelijk zijn zonder privégedeelten te betreden, bijvoorbeeld een appartement, berging, of garage.
Ook al is de ruimte of het materiaal in se waarneembaar, als het niet toegankelijk (fysiek bereikbaar) is zonder het moeten betreden van een privatief deel vormt het geen onderdeel van de standaard scope voor het asbestattest. Een voorbeeld hiervan kan een hoog dak zijn (> 3,50 m). Als betreden van een private ruimte niet nodig is, maar de ruimte of het materiaal alsnog niet toegankelijk of niet-inspecteerbaar is, dan spreken we over een onderzoeksbeperking. Die is verplicht op te nemen in een beperkingsfiche.
De opdrachtgever kan ervoor kiezen de scope vrijwillig uit te breiden met gemeenschappelijke delen die alleen toegankelijk zijn via privégedeelten, zoals een afvalkoker in de keukens van de appartementen, mits dit expliciet wordt vermeld in de opdrachtovereenkomst.
Wel via een privatief deel
Om de inspectiefiches in de databank correct in te vullen, wordt het voorbeeld uit de vorige paragraaf nader toegelicht. Stel dat afvalkokers niet toegankelijk zijn zonder toegang via een privéruimte, bijvoorbeeld niet via het gemeenschappelijke dak of de gemeenschappelijke kelder. Deze afvalkokers kunnen alleen worden onderzocht via een privéruimte, zoals een appartement, en worden normaal beschouwd als gemeenschappelijke delen.
Deze informatie komt alleen in de bronfiche van een asbestattest voor gemeenschappelijke delen als de opdrachtgever expliciet vraagt om ook een privéruimte te onderzoeken op gemeenschappelijke delen. Dit maakt geen deel uit van de minimale scope. De asbestdeskundige mag deze afvalkoker alleen opnemen in een bronfiche van een asbestattest voor het appartement als de afvalkoker behoort tot de privé-eigendom van het appartement of als er geen bewijs of bevestiging is in wiens bezit de toepassing is.
Als de asbestdeskundige bewijs heeft dat het materiaal gemeenschappelijk is, vermeldt hij dit best in een adviesfiche in het asbestattest van het appartement. Ook neemt hij best in een asbestattest voor gemeenschappelijke delen in een adviesfiche op dat er bewijzen zijn dat een (twijfelachtig) materiaal toch behoort tot een privaat eigendom. Twijfelachtige materialen zijn bijvoorbeeld buizen of platen aan het terras, platen of mastiek aan buitenschrijnwerk…
Conciërgewoning
Een appartementsgebouw heeft vaak een conciërgewoning. Als deze woning eigendom is van de VME en wordt verhuurd aan een conciërge, kan deze woning deel uitmaken van het asbestattest voor gemeenschappelijke delen, als er maar één wooneenheid aan dit document is gekoppeld.
Invoeren op de databank
De asbestdeskundige documenteert en markeert in de databank welke gemeenschappelijke delen zijn onderzocht. Als een constructie zowel gemeenschappelijke als privégedeelten bevat, bijvoorbeeld een appartementsgebouw, en alleen de gemeenschappelijke delen zijn onderzocht, markeert de asbestdeskundige dit als ‘gedeeltelijk gebouw’. De privégedeelten maken dan geen deel uit van het inspectiegebied. Als een constructie gemeenschappelijke delen heeft van twee of meer VME’s, wordt de zin die aangeeft dat alle gemeenschappelijke delen zijn onderzocht, niet aangevinkt. De asbestdeskundige kan ook het KBO-nummer van de VME optioneel vermelden in de databank.
Gemeenschappelijke afscheiding
Een gemeenschappelijke afscheiding, die eigendom is van beide eigenaars, vereist geen apart asbestattest. De constructie wordt opgenomen in de attesten voor beide eigendommen. Er kan sprake zijn van een onderzoeksbeperking, bijvoorbeeld als een deel van de constructie niet kan worden vastgesteld vanaf de andere eigendom.
